Deutschlands größter Immobilien­konzern Vonovia hat sich hoch verschuldet

von Minh Schredle

Die Investoren sind missvergnügt. »Der Kurs der Aktie ist alles andere als erfreulich«, sagte Marc Tüngler, der Hauptgeschäftsführer der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz, bei der Hauptversammlung des Immobilienunternehmens Vonovia am 21. Mai. Im Vergleich zum Höchststand von 2020 ist der Kurs der Aktie um beinahe 60 Prozent eingebrochen, der Verlust gegenüber dem Vorjahr liegt bei rund 18 Prozent. Zugleich hat das größte deutsche Wohnungsunternehmen dem Manager-Magazin zufolge knapp 39 Milliarden Euro an Schulden angehäuft.

Vor diesem Hintergrund bezeichnete Hendrik Schmidt von der Fondsgesellschaft DWS die Abschiedsvergütung für den früheren Vorstandsvorsitzenden von Vonovia als »übermäßig großzügig«. Nach zwölf Jahren schied Rolf Buch zum Jahresende 2025 vorzeitig aus. Außer einer Abfindung in Höhe von 5,8 Millionen Euro bewilligte ihm der Aufsichtsrat ein Aktienpaket und eine sogenannte Karenzzahlung, für deren Erhalt sich Buch verpflichtete, in den folgenden zwölf Monaten nicht bei der Konkurrenz anzuheuern. Das Handelsblatt schätzte, dass insgesamt mehr als 15 Millionen Euro für Buch zusammenkommen könnten.

Die hohe Summe stieß nicht nur bei Aktionären und Investoren auf Kritik, die sich eine Einbindung der Hauptversammlung gewünscht hätten. Hans-Jochem Witzke, der Vorsitzende des Deutschen Mieterbunds in Nordrhein-Westfalen, sagte der Westdeutschen Allgemeinen Zeitung dazu: »Führt man sich vor Augen, dass diese Abfindungszahlungen indirekt die vielen Mieterinnen und Mieter zahlen, zeigt sich, wie ungerechtfertigt sie sind.«

In den gut 470.000 Wohneinheiten, die sich hierzulande im Besitz von Vonovia befinden, leben nach Unternehmensangaben derzeit rund eine Million Menschen, deren »Bedürfnisse in den Mittelpunkt« gestellt würden. So steht es in den Ausführungen zum Geschäftsverständnis, denen zufolge mit den Mieterinnen und Mietern »auf Augenhöhe« kommuniziert werde: »Wir behandeln sie fair und gleichberechtigt und kümmern uns um ihre Sorgen, Nöte und Wünsche.« Das Unternehmen sei sich seiner gesellschaftlichen Verantwortung bewusst: »Und deshalb beteiligen wir uns auch an der im Moment besonders wichtigen gesellschaftlichen Aufgabe: dem Bau neuer Wohnungen.«

Beim Zustandekommen von Deutschlands größtem Wohnungsportfolio fiel der vom Unternehmen betriebene Neubau allerdings nicht allzu stark ins Gewicht: Der Geschäftsbericht von 2020 wies 862 fertiggestellte Wohnungen aus, 2019 waren es 870. Im Bericht von 2022 heißt es dann unter Verweis auf gestiegene Baukosten: »Zurzeit sind Neubau und Modernisierung zu vertretbaren Konditionen kaum möglich.« 2023 erklärte das Unternehmen dann, alle weiteren Neubauprojekte vorerst einzustellen. »Bei uns liegen Planungen für insgesamt 60.000 Wohnungen in der Schublade«, sagte der damalige Vorstandsvorsitzende Buch. Die wolle man bauen, sobald es wieder lukrativ sei. Nach zwei Jahren ohne eigene Bautätigkeit stellte Vonovia 2025 eigenen Angaben zufolge schließlich wieder 2.090 Wohneinheiten fertig.

Für die Größe des Portfolios haben vor allem zwei Taktiken gesorgt: Konkurrenz aufzukaufen und zuzuschlagen, wo öffentliches Eigentum zu privatem wird. Der Immobilienkonzern trat erstmals 2001 in Erscheinung, damals noch unter dem Namen Deutsche Annington: Im Zuge der Bahnreform kaufte der Konzern elf von insgesamt 18 Wohnungsbaugesellschaften der Bahn, die damals zur Auktion standen, was mit 64.000 von insgesamt 114.000 Bahnwohnungen den größten Anteil aus dem ehemaligen Bundesbesitzes ausmachte.

Vonovia-Fusion mit Deutsche Wohnen

Ein noch größerer Ankauf stand 2005 an: Für knapp sieben Milliarden Euro übernahm Deutsche Annington das Immobilienunternehmen Viterra AG und damit weitere 150.000 Wohnungen und wuchs damit zum größten Immobilienkonzern hierzulande heran. Im Jahr 2021 kündigte das Unternehmen schließlich seine Fusion mit Deutsche Wohnen, dem zweitgrößten Immobilienkonzern, an. Die endgültige Übernahme durch Vonovia wurde im vergangenen Jahr abgeschlossen. Das brachte dem Konzern über 140.000 Wohneinheiten ein.

Finanziert wurden die Zukäufe regelmäßig durch Kreditaufnahmen. Weil die Zeit extrem niedriger Zinsen vorbei ist, hat dieses Geschäftsmodell an Profitabilität eingebüßt. Unter dem neuen Vorstandsvorsitzenden soll nun ein Strategiewechsel erfolgen. Luka Mucic, davor Vorstandsmitglied für Finanzen zunächst bei SAP und dann bei Vodafone, will den Schuldenabbau beschleunigen, und das auch mittels Mieterhöhungen.

Den deutschen Markt, sagte er der FAZ, finde er mancherorts sogar günstig. In London habe er für seine 57 Quadratmeter große Wohnung fast 4.000 Pfund Kaltmiete gezahlt. In Bochum zahle er deutlich weniger für eine größere Wohnung. Seiner Einschätzung zufolge könnten eine ganze Reihe von Leuten, die schon lange in ihrer Wohnung leben, eigentlich mehr bezahlen. Die Mietpreise in London kann man allerdings nicht mit denen in Bochum vergleichen.

Im vergangenen Jahr erhöhten sich die Mieten für Wohnungen im Eigentum von Vonovia bereits um durchschnittlich knapp vier Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die Mieterhöhungen waren aber in vielen Fällen nicht gerechtfertigt, wie verschiedene Gerichte urteilten. Wie der Mieterbund in Nordrhein-Westfalen im März berichtete, versuche das Unternehmen, Merkmale wie Grünflächen oder eine gute ÖPNV-Anbindung als »werterhöhend« auszulegen. Exemplarisch dazu ein Fall aus Stuttgart: Hier wollte die Vonovia-Tochter Süddeutsche Wohnen die Monatsmiete in einem Fall von 600 auf 668 Euro erhöhen, weil es sich um eine Maisonette-Wohnung mit manuellen Rollläden und einem Freisitz handle. Das Amtsgericht Stuttgart stellte im Dezember 2025 fest, dass die angeführten Gründe keine Mieterhöhung rechtfertigten.

»Viele Mieter zahlen unnötig zu viel«

Ralf Brodda, der Vorsitzende des Stuttgarter Mietervereins, berichtet, fragwürdige Begründungen dieser Art seien kein Einzelfall. Häufig treffe es besonders einkommensschwache Haushalte, teilte er in einer Pressemitteilung mit. »Viele Mieter stimmen aus Unsicherheit zu – und zahlen so unnötig zu viel.« Wer sich gegen eine geforderte Mieterhöhung zur Wehr setze, habe hingegen gute Chancen, vor Gericht zu gewinnen. Mietervereine bieten bei Rechtsstreitigkeiten Unterstützung an. »Vonovia sollte die Zeichen der Zeit erkennen und alle unberechtigten Mieterhöhungen freiwillig zurücknehmen, statt weitere Prozesse zu riskieren«, so Brodda.

In verschiedenen anderen Städten hat Vonovia Medienberichten zufolge beispielsweise versucht, Waschmaschinenanschlüsse, Kellerdämmung oder Handtuchheizkörper als Rechtfertigungen für Mieterhöhungen heranzuziehen. Gerichte in anderen deutschen Städten, darunter Berlin, Düsseldorf und Hamburg, urteilten ebenfalls zugunsten der Mieterinnen und Mieter. Allein das Amtsgericht Dresden hat bereits etwa 500 Fälle verhandelt. »Ich glaube, die Vonovia hat genau gewusst, dass diese Merkmale vor Gericht keinen Bestand haben werden«, meinte Jurist Florian Bau vom Mieterverein Dresden und Umgebung im MDR zu den Fällen. »Trotzdem hat man Tausenden Mietern diese Mieterhöhung geschickt und natürlich Ängste und Sorgen ausgelöst und hat das in Kauf genommen, um Geld zu verdienen.«

Der Vonovia-Sprecher Matthias Wulff wies die Kritik zurück und sagte dem MDR, dass die überwältigende Mehrheit der rund 40.000 Mieterinnen und Mieter in Dresden den Mietanpassungen zugestimmt habe und es nur in seltenen Fällen zu einem Verfahren vor Gericht komme. »Wir schauen uns die Daten, die wir über die Wohnungen haben, an und ermitteln daraus den aus unserer Sicht richtigen Mietpreis im Rahmen des Mietspiegels.« Das Unternehmen sei davon überzeugt, »dass die Mietanpassungen korrekt sind«.

Die Linkspartei bietet seit kurzem ein Online-Meldeportal an, in dem Mieterinnen und Mieter Mängel und Verstöße melden können. Mit dem Portal versuche man, ein vollständiges Bild über das Vorgehen des Immobilienkonzerns zu erhalten. »Mein Eindruck ist, bei Vonovia ist das kein Fehler, kein Zufall, sondern das ist systematisch«, sagte der Co-Vorsitzende der Partei, Jan van Aken, dem Sender NTV.

[zuerst erschienen in Jungle World 2026/23 v. 04. Juni 2026]